• Alan Coletto

Imóveis Tokenizados

Uma tendência inevitável da sociedade contemporânea é o uso da tecnologia mais recente para facilitar o dia-a-dia. A novidade da vez é o NFT, um token baseado em blockchain capaz de criar códigos para a grande maioria de títulos e ativos negociáveis. O mercado imobiliário não ficou de fora e a forma como se negociam bens imóveis, já está mudando.



O mercado imobiliário brasileiro movimenta cerca de 200 trilhões de reais. Esta sendo a maior classe de ativos do mundo e, ainda, há expectativa e intenção de compra de 29% em dois anos, no país. Todavia, a burocracia ainda é um entrave com que se deve lidar nos Registros de Imóveis.


A atualização dos mercados por meio da tecnologia trouxe novidades para a rede imobiliária a partir da “tokenização” de imóveis. O processo, que demonstra ser uma tendência global na área de negociações imobiliárias, consiste em fragmentar um ativo (bem) real em porções digitais, permitindo negociações descomplicadas, porque as desburocratiza, promovendo transparência nas tratativas, com soluções inovadoras. É um sinal de segurança, rapidez e democratização em investimentos.


Em que pese pareça uma proposta clichê de “não se pode perder essa novidade”, de fato o universo cripto já está se sedimentando como um novo meio de se viver a internet, através do metaverso, NFTs, criptomoedas, smartcontracts (contratos auto executáveis), mercados de sharing economy e afins. De forma que no mercado imobiliário, sempre pioneiro em relação aos demais, por lidar com o Direito de Propriedade, inerente à condição mais básica de ser humano, já estão havendo afetação e mudanças substanciais na forma como se negocia.


O uso da criptografia e das criptomoedas como forma pagamento tem fomentado o mercado de tokens imobiliários e de tudo que pode se transformar em token e ganhar um registro digital, sendo abarcado por este processo, como arte, ouro, produtos, direitos de propriedade intelectual de criações e, obviamente, imóveis.


A aquisição de imóveis tokenizados se trata de receber um imóvel e sua escrituração por meio de informações associadas a um token não fungível (“não substituível”), armazenadas na rede de blockchain. Essas informações se referem a dimensões, localização, matrícula e afins. Tudo ocorre por meio de redes públicas (ou privadas, se eleitas), como a rede Ethereum (uma das mais conhecidas), por exemplo.

(Confira o que é blockchain em nosso artigo: “Blockchain é Adotado pelo Governo do Brasil como Estratégia de Tecnologia e Inovação em Documentos”)


O fato destes tokens serem insubstituíveis permite que a propriedade seja exclusivamente do adquirente. O diferencial, porém, está no fato de que se pode porcionar o bem, criando uma multipropriedade, o que se assemelha a uma séria de usos da economia compartilhada, já bastante comum em aplicativos ou em negócios tradicionais de copropriedade com acordos entre sócios.


O processo se dá por meio da compra de um bem, que pode ser dividido ou não. O fracionamento – geralmente adotado - é realizado pelo emissor do token, que definido a rede de blockchain que quer usar e as redes de transferência; lembrando que operar uma rede de blockchain é, também, desenvolver ou programar um software, determinado as regras de como ele vai funcionar. O token sempre será independente de aprovação por entidades e transparente em relação a estas regras (na emissão), de forma que pode ser auditado em tempo real.


Na compra do bem, o investidor pode comprar quantas cotas, ou bens, quiser. Um terreno, por exemplo, na prática, pode ser dividido em cotas e, após, comumente se torna um edifício com apartamentos, empreendido por uma incorporadora, e, na entrega das unidades, pode-se vender os tokens, lucrando sobre a valorização imobiliária ocorrida.


Ou seja, um imóvel de cem mil reais, em uma cena hipotética, pode ser dividido em cem tokens de mil reais, cada. Se o imóvel for vendido, ao final da incorporação, por duzentos mil reais, cada token de mil reais, passou a valer o dobro, isto é, dois mil reais.

Entre as vantagens da tokenização está, além do fracionamento, a flexibilidade de uso, pois o comprador pode definir como quer usar o imóvel enquanto for seu, na sua fração de direito. Podendo usá-lo, aluga-lo ou dar a destinação que bem entender. Além disso, os juros compensatórios geralmente são zerados, pois o proprietário só recebe a propriedade quando quita a obrigação.


Também é comum que empresas coordenem todo o processo de tokenização e o investidor apenas entre com o valor investido, o que torna o negócio atrativo, pois não basta ser desburocratizado, ainda evita problemas para os adquirentes. Essas empresas, por vezes, detêm o empreendimento inteiro, podendo mobiliar as unidades, controlar os serviços de uso comum, facilitar o uso de plataformas e aplicativos de aluguel, realizar parcerias com prestadoras de serviço, entre outros. Permitindo que o investidor apenas pague no início e use quando quiser ou venda, auferindo lucro.


Para adquirir um token, deve-se dirigir a uma plataforma como a referida Ethereum, por exemplo, seguindo um padrão, neste exemplo chamado de ERC-20 (Ethereum Request for Comments – padrão de regras da Ethereum) e proceder à oferta inicial, de nome, Security Token Offer (STO) – sujeita à prova de propriedade, diferente das ofertas que não dependem disto.


Realizados os due dilligneces (estudos jurídicos) da situação do imóvel e criadas as autorizações para listar tokens, e feita a tokenização, posteriormente, haverá a oferta (em marketplaces, mercados de share, intermediários ou fundos – tal como em sites de imobiliárias, por exemplo) onde ocorre, por fim, a negociação de aquisição.


Sendo assim, é de suma importância que empresas do ramo da construção civil estejam, no mínimo, preparadas para compreender e realizar estes negócios, como uma realidade já vigente. Os mais visionários, entenderão como uma oportunidade, inclusive, antes que se popularize, como um simples meio de pagamento. A tecnologia e a inovação, ocorrem sempre no “agora”.