Como é feita a cobrança do condomínio do seu prédio? Todos os condôminos pagam o mesmo valor ou ele é variável, de acordo com o tamanho do apartamento e do número de vagas de garagem de cada um?
Do que podemos observar, a grande maioria das taxas condominiais são rateadas de acordo com a fração ideal de propriedade de cada condômino, o que faz, por exemplo, com que o dono da cobertura de um prédio pague um valor muito maior do que os outros condôminos, ou, então, que aqueles que possuem duas garagens paguem mais condomínio do que os que são proprietários de apenas uma.
Isso acontece porque a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, diz, no artigo 12, §1º, que, salvo se a convenção de condomínio prever outra forma, o rateio das despesas condominiais deve corresponder à fração ideal de terreno de cada unidade.
Da mesma forma dispõe o Código Civil brasileiro que, em seu artigo 1.336, estipula como sendo uma das obrigações do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Assim, a partir de tais disposições, ou se adota a divisão das despesas condominiais conforme a fração ideal pertencente a cada condômino ou então acorda-se, mediante convenção condominial, forma diversa, desde que observadas as formalidades legais e o princípio da isonomia.
Porém, decisões recentes levantam a discussão de que “não é porque um morador tem um apartamento maior que está obrigado a pagar cota condominial superior aos demais moradores, mesmo que tal previsão tenha sido fixada em assembleia dos condôminos”[1].
Isso porque, embora à convenção condominial seja conferida força de norma entre os condôminos, alguns Tribunais, como é o caso dos Tribunais de Justiça do Mato Grosso do Sul e do Rio Grande do Sul, entendem que a adoção do critério de cálculo com base na área privativa de cada apartamento gera distinção injusta entre os condôminos.
Julgadores que se filiam a tal entendimento destacam que “estabelecer a forma de fixação das cotas condominiais devem ser observados os princípios da razoabilidade e isonomia entre os condôminos. Não se justifica impor ao condômino que possui fração ideal maior o pagamento de despesas ordinárias referentes às áreas comuns, ou indivisíveis, em percentual maior quando a utilização de tais espaços é realizada de forma igual e indistintamente por todos, não havendo qualquer serviço diferenciado ao condômino que possui área maior”.
Assim, se a razão de ser da cobrança de condomínio é o pagamento das despesas ordinárias de uso das áreas comuns e se todos os condôminos têm acesso igualitário a tais áreas, não há razão para que o valor varie conforme as áreas privativas.
É importante dizer que tal entendimento está pendente de julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça, o qual, em decisão proferida no Recurso Especial nº 173390, reconheceu que a matéria possui ampla repercussão social, já que versa sobre igualdade e boa-fé nas relações patrimoniais, e merece uniformização.
Dessa forma, quando proferida decisão pelo STJ, teremos novos parâmetros de rateio das despesas condominiais, inclusive para além do que dispõem as convenções de condomínio, de forma que todos os condôminos, desde que tenham o mesmo acesso - ou a mesma possibilidade – de uso das áreas comuns de um prédio, paguem o mesmo valor de condomínio. Nos resta, assim, aguardar a decisão.
[1] TJMT. Morador de apartamento maior não é obrigado a pagar taxa de condomínio superior. Disponível em: http://www.tjmt.jus.br/Noticias/55895#.XQKE94hKjcs. Acesso em 12/06/2019.
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